Samen een huis kopen

Als twee mensen samen een huis kopen, worden ze allebei eigenaar via een akte bij de notaris. Die akte wordt ingeschreven bij het Kadaster. Hoe groot ieders deel is, kan verschillen. Bij een gezamenlijke hypotheek zijn beide partners vaak hoofdelijk aansprakelijk. Voor ongehuwde samenwoners regelt de wet weinig: bij overlijden gaat het huis niet vanzelf naar de partner, en bij een breuk moeten jullie samen beslissen. Afspraken daarover kunnen in een samenlevingscontract en een testament. Hieronder staan de regels en bedragen die in 2026 gelden.

Van koopcontract tot eigendom

Volgens Notaris.nl is een huis na het tekenen van het koopcontract nog niet van eigenaar veranderd. Daarvoor is een overdracht bij de notaris nodig. Het Kadaster beschrijft hoe dat gaat:

1. Er komt een koopovereenkomst. Die kan worden ingeschreven bij het Kadaster. De koper is dan 6 maanden beschermd, bijvoorbeeld tegen verkoop aan een hogere bieder of een faillissement van de verkoper.
2. De notaris stelt de leveringsakte op en controleert of de verkoper eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op het huis rusten.
3. Koper en verkoper tekenen de akte bij de notaris.
4. De notaris biedt de akte aan bij het Kadaster, dat de akte inschrijft in het openbare register.
5. Na een laatste controle betaalt de notaris de koopprijs uit aan de verkoper. Binnen 6 dagen staat de akte in de Basisregistratie Kadaster.

In de leveringsakte staat wie de kopers zijn. Zo ligt vast dat jullie samen eigenaar zijn.

Ieder een deel van het huis

Samen eigenaar zijn kan voor gelijke delen, maar ook voor ongelijke delen, bijvoorbeeld als de een meer eigen geld inbrengt. De Belastingdienst rekent in voorbeelden met verdelingen als 50 en 50, 75 en 25, of 30 en 70 procent. Die verdeling heeft fiscale gevolgen. Hoeveel hypotheekrente iemand mag aftrekken, hangt af van het eigen aandeel in de schuld. Hoeveel eigenwoningforfait iemand moet bijtellen, hangt af van het eigen aandeel in de woning.

Voor fiscale partners maakt dat in de aangifte weinig uit. Zij mogen de inkomsten en aftrekposten van de eigen woning samen verdelen zoals ze willen, als het totaal maar 100 procent is. Samen eigenaar zijn van een eigen woning waarin je allebei woont, is een van de voorwaarden waardoor ongehuwde samenwoners fiscale partners worden. Ook voor de toeslagen worden jullie dan toeslagpartners. Meer hierover staat in samenwonen en belasting.

Notaris.nl noemt een aantal zaken die kopers met een partner vaak vastleggen: wie welk deel van de hypotheek betaalt, hoeveel eigen vermogen ieder heeft ingelegd en hoe de inboedel wordt verdeeld bij een breuk. Dat kan in een samenlevingscontract. Een notaris kan zo'n contract en een testament op hetzelfde moment opstellen als de leveringsakte.

De hypotheek

Bij een koophuis zijn partners vaak samen verantwoordelijk voor de hypotheek, schrijft Wijzer in geldzaken, het platform van het ministerie van Financiën. Dat heet hoofdelijke aansprakelijkheid: de bank kan het hele bedrag bij ieder van beiden innen. Volgens het Juridisch Loket kan een bank een notarieel samenlevingscontract vragen als een stel samen een hypotheek wil.

Hypotheekrenteaftrek in 2026

De rente over de schuld voor de eigen woning is aftrekbaar als de hypotheek binnen 30 jaar wordt afgelost met een annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2026 is de maximale hypotheekrenteaftrek 37,56 procent, meldt de Rijksoverheid. Het tarief in de hoogste belastingschijf is in 2026 49,50 procent. Wie in die schijf valt, trekt de rente dus af tegen een lager tarief dan het tarief dat over het inkomen wordt betaald.

Nationale Hypotheek Garantie

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2026 mogelijk als de koopsom of getaxeerde waarde lager is dan € 470.000. Wie energiebesparende maatregelen meefinanciert, heeft in 2026 een grens van € 498.200. Voor NHG betaal je eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Volgens de Rijksoverheid geeft een NHG-hypotheek vaak een lagere rente. In 2027 gaat de grens naar € 500.000. Bij een verkoop met verlies kan NHG volgens het Juridisch Loket onder voorwaarden een restschuld kwijtschelden.

Overdrachtsbelasting in 2026

Wie een huis koopt, betaalt meestal overdrachtsbelasting. De tarieven in 2026 zijn:

De startersvrijstelling geldt in 2026 alleen als de woning niet meer waard is dan € 555.000. Volgens de Belastingdienst telt daarbij de waarde van het hele huis, niet het deel van één koper. Kopen twee mensen onder de 35 samen een huis van € 600.000, dan geldt de vrijstelling voor geen van beiden. Elke koper kan de vrijstelling maar één keer gebruiken.

Bij samen kopen wordt per koper gekeken. Is de een 35 jaar of ouder en de ander jonger, dan betaalt de oudere partner volgens de Rijksoverheid 2 procent over het eigen deel. De jongere partner betaalt niets over het eigen deel, als die aan de andere voorwaarden voldoet. De koper verklaart bij de notaris dat die er zelf gaat wonen.

Als jullie uit elkaar gaan

Zijn jullie samen eigenaar, dan beslissen jullie samen wat er met het huis gebeurt, meldt het Juridisch Loket. De afspraken uit een samenlevingscontract gaan voor. Mogelijkheden zijn dat een van beiden blijft wonen en de ander uitkoopt, of dat het huis wordt verkocht.

• Een van beiden blijft. Eerst wordt de waarde bepaald, met een taxatie of de WOZ-waarde. Is er overwaarde, dan betaalt wie blijft meestal de helft daarvan aan de ander. De hypotheek komt op één naam, en daarvoor is toestemming van de bank nodig. Volgens Wijzer in geldzaken is de vertrekkende partner daarna niet meer aansprakelijk voor de hypotheek.
• Het huis wordt verkocht. Dan wordt eerst de hypotheek afgelost. Blijft er geld over, dan krijgen beiden meestal de helft. Blijft er een restschuld, dan zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk. Werkt een van beiden niet mee aan de verkoop, dan kan via een advocaat aan de rechter vervangende toestemming worden gevraagd.

Ook als een van beiden eerder vertrekt, blijven beiden volgens het Juridisch Loket verantwoordelijk voor de hypotheek en andere vaste kosten. Meer over het huis bij een breuk staat in het huis na een scheiding.

Als een van beiden overlijdt

Bij getrouwde stellen en geregistreerde partners gaat de woning volgens de wet naar de langstlevende partner. Voor samenwoners geldt dat niet, schrijft Notaris.nl. Zonder regeling gaat het deel van de overleden partner naar diens erfgenamen. Volgens Notaris.nl worden gezamenlijke bezittingen dan gelijk verdeeld tussen de achterblijvende partner en de familie van de overleden partner.

Samenwoners kunnen dit op twee manieren regelen. Met een testament kan de partner erfgenaam worden. Met een verblijvingsbeding gaat het gezamenlijke deel naar de langstlevende. Volgens de Rijksoverheid staat zo'n beding in een testament, in het samenlevingscontract of in de akte bij de aankoop van de woning. Het Juridisch Loket meldt dat een verblijvingsbeding in een samenlevingscontract via de notaris moet. Over erfbelasting en de partnervrijstelling gaat samenwonen en erven.

Waar de details staan

Deze regels en bedragen gelden in 2026. Hoe ze uitpakken, verschilt per situatie. Een notaris legt uit wat de akte, een samenlevingscontract of een testament in een specifieke situatie regelt. De Notaristelefoon is bereikbaar op 0900 346 9393. De Belastingdienst heeft de details over overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek, en het Juridisch Loket (0800-8020) geeft gratis juridisch advies aan mensen met een laag inkomen. Alle artikelen over samenwonen staan bij samenwonen.

Bronnen

1. Kadaster. Akte inschrijven bij koop van een huis. kadaster.nl
2. Notaris.nl (KNB). Koopcontract en overdracht. notaris.nl
3. Notaris.nl (KNB). Een huis kopen met uw partner. notaris.nl
4. Belastingdienst. Eigendom van de woning en aandeel in de eigenwoningschuld. belastingdienst.nl
5. Belastingdienst. Fiscale informatie 2026: Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning. belastingdienst.nl
6. Belastingdienst. Fiscaal partnerschap: wanneer ben ik fiscaal partner? belastingdienst.nl
7. Rijksoverheid. Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek? rijksoverheid.nl
8. Belastingdienst. Voorlopige aanslag 2026: gebruikte tarieven en heffingskortingen. belastingdienst.nl
9. Rijksoverheid. Wat is het maximale bedrag aan hypotheek voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? rijksoverheid.nl
10. Belastingdienst. Het tarief van de overdrachtsbelasting. belastingdienst.nl
11. Belastingdienst. Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)? belastingdienst.nl
12. Rijksoverheid. Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting? rijksoverheid.nl
13. Het Juridisch Loket. Wie krijgt de koopwoning als we niet meer samenwonen? juridischloket.nl
14. Het Juridisch Loket. Wat zet ik in een samenlevingscontract? juridischloket.nl
15. Wijzer in geldzaken. Checklist scheiden of uit elkaar gaan. wijzeringeldzaken.nl
16. Rijksoverheid. Hoe regel ik de erfenis als ik samenwoon? rijksoverheid.nl

Laatst gecontroleerd: 11 november 2026. Redactie: Liefde.org team. Algemene informatie, geen persoonlijk advies.